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2011中國房地產政策評估及2012政策環境預判
河南永安房地產(www.chuyenay24h.com) (2012/02/28)
2012年2月24日發布《2011年度中國房地產政策評估報告》。2011年房地產市場調控為2010年調控的延續和深化。2010年以來的此輪房地產政策調控,在2011年下半年調控效果逐漸顯現:實施限購城市的投機性需求基本得到抑制,房價過快上漲勢頭得到遏制,一些城市房價漲幅明顯收縮,部分此前房價上漲過快的城市房價開始松動。

    但是,調控效果還不夠明顯,部分城市房價過高的狀況仍未改變,促使房價反彈的因素依然存在,2011年12月“中央經濟工作會議”上中央政府把調控目標由“遏制房價過快上漲”明確為“促進房價合理回歸”。

    限購、限貸等抑制性政策繼續升級

    限購嚴厲程度遞增,范圍不斷擴大。中央在2010年4月“國十條”中首次提出地方政府可根據實際情況采取臨時限購措施;2010年“9.29新政”,中央再次提出“房價過高,上漲過快、供應緊張的城市要限購”。2011年中央加大力度,1月“國八條”明確列出必須限購的城市和限購條件,7月指出部分二三線城市也要限購,限購進一步擴容。

    投資性需求受到抑制 全國觀望情緒上升

    一線城市成交量已低于2008年的歷史低位,二三線城市略好于2008年。整體來看,2011年一二三線代表城市月均成交面積分別為65萬平方米、52萬平方米、35萬平方米,同比分別下降17%、10%和9%。與歷年水平相比,2011年一線城市月均成交面積低于2008年歷史低點,與2009年的較高水平(131萬平方米)相比降幅達51%;二線代表城市月均成交面積為52萬平方米,雖明顯高于2008年水平(36萬平方米),但較2009年下降27%;三線代表城市月均成交面積為35萬平方米,與2009年相比,降幅達19%。

    外地購房者占比顯著下降。以北京為例,2011年,外地客戶(按戶籍區分)成交套數占比僅為15%,較2010年下降21個百分點,外地購房者占比顯著下降。本地客戶占比從2008-2010年的60%大幅提高到77%,提高幅度達17個百分點。

    市場庫存處于高位 投資、開工等供應類指標增速回落

    2011年,大部分重點城市銷供比持續下降,已接近或低于2008年低點。二季度開始,所監測的重點城市銷供比普遍低于1,且大部分城市持續下行。截至四季度,各城市的銷供比已接近或低于2008年低點,除武漢、大連外,其余監測的重點城市銷供比仍呈下行態勢,其中廣州降幅相對較大,由三季度的0.74降至四季度的0.51;武漢則由0.62小幅上升至0.71;大連由0.60增至0.86。

    全國房地產開發投資額及住宅開發投資額增速均有所下降,但仍略高于近五年復合增長率,住宅開發投資增速高于全行業。2011年,全國房地產開發投資額達到6.17萬億元,同比增長27.9%,增幅較2010年下降5.3個百分點,但仍略高于近五年復合增長率26.1%。其中,住宅開發投資額為4.43萬億元,同比增長30.2%,增幅較2010年下降2.7個百分點。

    土地市場調整幅度大于住宅市場 企業投資更加謹慎

    全國住宅用地供應計劃完成率不高。由于上年批準用地結余,2008-2009年實際供應超過計劃供應,完成率超過100%,而由于房地產調控,2010年住宅用地供應完成率為68.3%,出現明顯下降,2011年完成率繼續下降僅為63.9%。

    多數品牌房企銷售額同比仍然增長。2011年,除綠城和富力外,十大品牌房企中的其他房企銷售額較2010年均有上升,平均增幅為12%。其中,恒大由于城市布局廣以及定價合理,增長最快,達到59%,而其他企業增速均未超過40%。

    始于2010年的本輪房地產調控,調控效果在2011年下半年后逐漸顯現,投資投機需求基本得到抑制,部分城市房價過快上漲得到遏制。但是,調控效果還不夠明顯,部分城市房價過高的狀況仍未改變,促使房價反彈的因素依然存在,2011年12月“中央經濟工作會議”指出“堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸”。

    總體方向:堅持調控不動搖 鞏固調控成果

    根據中央經濟工作會議和國務院常務會議及相關部委年度工作會議精神,我們判斷:“堅持房地產調控政策不動搖”為2012樓市政策調控的總基調,“鞏固房地產市場調控成果”為調控主題,“促進房價合理回歸”為調控目標,“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”和“做好保障房建設和管理工作”為調控重點,2012樓市調控政策主題基本確定。

    堅持抑制投資投機需求的政策不動搖。投資投機需求現象嚴重,是我國房地產市場非理性繁榮的重要原因。為抑制投資投機需求,政府出臺了限購、限貸等政策措施,2012年為鞏固房地產調控成果,這些措施將繼續嚴格實施。

    堅持大力推進保障房建設的政策不動搖。2011年完成開工建設1000萬套的目標,2012年開工建設目標為不低于700萬套,今年新開工加上去年結轉續建的今年總在建規模將達到1800萬套,為確保完成任務,中央政府將在保障房建設融資、土地供應等方面繼續給予大力支持。

    堅持加快房地產長效機制建設不動搖。個人住房信息系統建設今年有望取得突破,40個重點城市實現聯網,這將為準確把握住房實際擁有現狀、合理制定行業政策、房產稅改革等奠定基礎;繼續研究擴大房產稅改革試點;全面啟動住房發展規劃編制工作,加快推進《住房保障法》制訂。

    地方政府:土地供應壓力巨大 政策支持自住需求

    土地供應壓力巨大。去年完成了1000萬套保障房用地供應,今年要確保700萬套保障房用地供應,同時中央還要求增加普通商品房有效供應,因此地方政府的土地供應壓力巨大。

    政策支持首套購房需求。住建部、央行均指出優先滿足首套房貸款需求!皠傂琛笔俏覈康禺a市場健康穩定發展的基礎,隨著房地產市場繼續調整,剛性需求將得到保護和鼓勵,涉及自住性需求的限購、信貸、稅費等措施或將微調。

    信貸政策:支持普通商品住房開發貸款 支持首套購房貸款

    支持普通商品房開發貸款。中央經濟工作會議明確提出,要加快普通商品住房建設,擴大有效供給。預計今年通脹回落,貨幣政策環境改善。盡管央行表示實施穩健的貨幣政策,適時適度進行預調微調,保持合理的社會融資規模,但是又要求著力優化信貸結構,更多的信貸額度將投向新興產業、“三農”、保障房建設及中小企業等,預計今年普通商品房開發信貸將受到支持。

    支持首套購房貸款。根據中央精神,優先滿足首套房貸款需求,合理住房需求將得到保護和鼓勵,由于通脹回落,貨幣政策環境改善,自住性購房貸款將得到鼓勵。

    房產稅:繼續研究推進改革試點 為長期制度建設做準備

    2011年,作為長期制度建設的關鍵一環,房產稅試點改革在滬渝兩地正式落地,標志著“房地產稅收制度改革”進入實際操作階段。房產稅試點的目的就是推廣,總結上海和重慶試點經驗,今年將繼續研究推進。房產稅改革試點和相關配套制度的逐步實施,有利于完善房地產調控的長效機制,保護自住性需求,對投資性需求將產生約束性的影響。
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